Hak Guna Usaha : Pengertian Serta Peraturannya di Indonesia

Pengertian Hak Guna Usaha atau yang disebut HGU di Indonesia adalah salah satu hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Peraturan ini dibuat karena tanah merupakan satu faktor yang sangat penting dalam kehidupan suatu masyarakat, terlebih di lingkungan masyarakat Indonesia yang sebagian besar penduduknya menggantungkan kehidupannya dari tanah.

Hak Guna Usaha (HGU) juga disebut sebagai salah satu dari beberapa status hak atas tanah yang ada dan diakui dalam sistem pertanahan di Indonesia. Secara umum, hak guna usaha diatur dalam Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, khususnya ketentuan Pasal 28 sampai dengan Pasal 34.

Sedangkan pada Peraturan Pemerintah Nomor : 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Dan Hak Pakai Atas Tanah. Pengertian HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna kegiatan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan.

Dalam ketentuan Pasal 28 ayat (1) Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 sudah dijelaskan bahwa:

1. Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasasi langsung oleh negara, dalam jangka waktu sebagaimana pasal 29 (25 tahun untuk perorangan, sedangkan perusahaan selama 35 tahun), guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.
2. Hak guna-usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.
3. Hak guna-usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Pasal ini menyatakan bahwa hak guna usaha yang dimaksud adalah hak yang khusus untuk mengusahakan tanah guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.

Berlainan dengan hak pakai maka HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain dan dapat dibebani dengan hak tanggunan. HGU pun tidak dapat diberikan kepada orang-orang asing, sedang kepada badan-badan hukum yang bermodal asing hanya mungkin dengan pembatasan yang disebutkan dalam.

Supaya untuk mendorong pemakaian dan pengusahaan tanahnya dilakukan secara yang tidak baik, karena didalam hal yang demikian hak guna-usahanya dapat dicabut.

Selain dari beberapa pasal diatas adapun penjelasan menurut para ahli yaitu pengertian Hak Guna Usaha Bangunan menurut G. Kartasapoetra adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Selain atas tanah yang di kuasai oleh negara, hak guna bangunan dapat pula diberikan atas tanah milik seseorang.

Kesepakatan Hak Guna Usaha

Tanah yang dapat diberikan sebagai hak guna usaha adalah tanah negara, diberikan dengan cara keputusan penyerahan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk, dengan ketentuannya yaitu sebagai berikut :

• Dalam hal tanah yang akan diberikan dengan hak guna usaha tersebut adalah tanah negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian hak guna usaha dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.
• Pemberian hak guna usaha atas tanag yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan hak guna usaha tersebut baru dapat dilaksanakan setelah terselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
• Dalam hal di atas tanah yang akan diberikan dengan hak guna usaha tersebut terdapat tanaman dan/atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti kerugian yang dibebankan pada pemegang hak guna usaha yang baru.

Supaya tidak terjadi kerancuan dalam penyerahannya, maka diputuskan pemberian kepastian hukum bagi pemegang hak guna usaha, maka pemberian hak guna usaha tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.

Dengan demikian hak guna usaha terjadi sejak terdaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.

Jangka Waktu HGU

Sesuai dengan pasal 28 dan 29, hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 35 tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.

Sesudah jangka waktu hak guna usaha dan perpanjangannya berakhir, maka kepada pemegang hak guna usaha dapat diberikan kembali pembaharuan hak guna usaha di atas tanah yang sama.

Syarat Perpanjangan HGU

Hak guna usaha dapat diperpanjang atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat sebagai berikut :

1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak guna usaha.
2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak guna usaha.
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Syarat Pembaharuan HGU

Hak guna usaha dapat diperbaharui atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat sebagai berikut :

1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak guna usaha tersebut.
2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak guna usaha.
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha.

Selain dari syarat diatas, permohonan perpanjangan waktu hak guna usaha atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dalam waktu dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna usaha tersebut, dengan pengecualian sebagai berikut:

Guna kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan atau pembaharuan hak guna usaha tersebut dapat dilakkan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan hak guna usaha. Perpanjangan atau pembaharuan hak guna usaha dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan setempat.

Menurut sifat dan tujuannya, hak guna usaha adalah hak yang waktu berlakunya terbatas. Jangka waktu 25 tahun atau 35 tahun dengan kemungkinan memperpanjang selama 25 tahun dipandang oleh pemerintah sudah cukup lama untuk keperluan pengusahaan tanaman-tanaman yang berumur panjang.

Dasar jangka waktu penetapan selama 35 tahun tersebut diberikan mengingat pada tingkat produksi sebuah perusahaan yang membutuhkan waktu yang lebih lama, contohnya perkebunan kelapa sawit.

Pemegang Hak Guna Usaha

Seseorang dapat mempunyai hak guna usaha jika warga negara Indonesia, dan atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Hak guna usaha tidak dapat dipunyai oleh orang asing. Badan hukum yang dapat mempunyai hak guna usaha tersebut adalah badan-badan hukum hukum yang bermodal nasional yang progresif.

Sedangkan bagi badan-badan hukum yang bermodal asing, hak guna usaha hanya dibuka kemungkinannya untuk diberikan jika hal tersebut diperlukan oleh undang-undang yang mengatur pembangunan nasional semesta berencana.

Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagaimana tersebut di atas, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna usaha tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Jika dalam jangka waktu satu tahun tersebut, pemegang hak guna usaha tidak melepaskan atau mengalihkan hak guna usaha-nya kepada pihak lain yang memenuhi syarat maka hak guna usha tersebut karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan disetujui berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Kewajiban dan Hak Pemegang Hak

Pemegang hak guna usaha mempunyai kewajiban dan hak yang harus dipenuhi. Kewajiban dan hak dimaksud adalah sebagai berikut :

1. Kewajiban

Kewajiban dari pemegang hak guna usaha adalah sebagai berikut :

1. Membayar uang pemasukan kepada negara.
2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.
3. Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriterian yang ditetapkan oleh instansi teknis.
4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha.
5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan hak guna usaha.
7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna usaha kepada negara sesudah hak guna usaha tersebut hapus.
8. Menyerahkan sertipikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepada kantor pertanahan.

Pemegang hak guna usaha dilarang menyerahkan tanah hak guna usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal-hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Jika tanah hak guna usaha karena keadaan geografi atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum datau jalan air, maka pemegang hak guna usaha wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung tersebut.

2. Hak

Hak dari pemegang izin ini diperbolehkan untuk menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna usaha untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian, perkebunan, perikanan, dan/atau peternakan

Karena pada umumnya hak guna usaha meliputi tanah yang luas, di dalam tanah hak guna usaha seringkali terdapat sumber air atau sumber daya alam lainnya.

Pemegang hak guna usaha berhak menggunakan sumber daya alam tersebut sepanjang hal itu diperlukan untuk keperluan usaha yang dijalankannya, dengan mengingat ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kepentingan masyarakat sekitarnya.

Hak guna usaha dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, dengan ketentuan Hak Tanggungan tersebut akan hapus dengan hapusnya hak guna usaha.

Peralihan Hak Guna Usaha

Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Peralihan hak guna usaha terjadi dengan cara :

1. Jual beli.
2. Tukar menukar.
3. Penyertaan dalam modal.
4. Hibah.
5. Pewarisan.

Peralihan hak guna usaha tersebut di atas harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan, dengan ketentuan bahwa :

1. Peralihan hak guna usaha karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2. Peralihan hak guna usaha karena jual beli melalui lelang, dibuktikan dengan Berita Acara Lelang.
3. Peralihan hak guna usaha karena warisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Terhapusnya Hak Guna Usaha

Hak guna usaha akan dihapus jika :

1. Jangka waktu hak guna usaha sebagaimana tercantum dalam keputusan pemberian atau perpanjangan hak guna usaha tersebut berakhir.
2. Dihentikan atau dibatalkan oleh pihak yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau karena putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
3. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
4. Dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan undang-undang nomor : 20 tahun 1961 tentang pencabutan hak atas tanah.
5. Ditelantarkan tanpa penggunaan sesuai perjanjian.
6. Tanahnya musnah.
7. Pemegang hak guna usaha tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai pemegang hak guna usaha.

Akibat Hilangnya Hak Guna Usaha

Utamanya ketika hak guna usaha terhapus, maka berakibat dikembalikannya menjadi tanah negara. Selain dikembalikan ke negara adapun beberapa akibat lainnya adalah sebagai berikut:

1. Apabila hak guna usaha tersebut hapus dan tidak diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak guna usaha, dengan biaya sendiri, wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada di atas bekas hak guna usaha dan menyerahkan tanah dan tanaman yang ada di atas tanah bekas hak guna usaha tersebut kepada negara dalam batas waktu yang ditetapkan oleh menteri.
2. Apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda sebagaimana tersebut di atas masih dipelukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka kepada bekas pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur berdasarkan Keputusan Presiden.
3. Apabila bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajibannya membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada di atas tanah bekas hak guna usaha, maka pembongkaran akan dilakukan oleh pemerintah dengan biaya menjadi tanggungan bekas pemegang hak guna usaha.

Ketentuan mengenai diperlukan atau tidaknya bangunan-bangunan dan alat-alat yang berada di atas tanah hak guna usaha untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanah hak guna bangunan dilakukan dengan memperhatikan kepentingan bekas pemegang hak guna usaha dan pemegang hak yang baru.

Penutup

Betapa pentingnya tanah bagi kehidupan manusia sehingga diatur dalam beberapa pasal pada peraturan perundang-undangan di Indonesia. Adapun dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang manyatakan “Bumi air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan sebesar-besar kemakmuran rakyat.”

Melalui hak guna usaha yang diberikan dari negara ini maka negara akan dapat senantiasa mengendalikan atau mengarahkan pengelolaan fungsi tanah sesuai dengan peraturan dan kebijakan yang ada.

Hal ini memberikan hak bagi negara untuk campur tangan, dengan pengertian bahwa setiap pemegang hak atas tanah tidak akan terlepas dari hak menguasai negara tersebut, karena kepentingan nasional diatas kepentingan individu atau kelompok. Atau dengan kata lain, setiap pemegang hak atas tanah tidak boleh mengabaikan fungsi sosial dari tanah tersebut.

Demikianlah pembahasan mengenai Hak Guna Usaha di Indonesia yang telah diulas selengkap mungkin, penulis berharap artikel ini bisa bermanfaat bagi Anda semua.